Sprzedaż udziału we współwłasności – czy można sprzedać „swoją część” nieruchomości?
Współwłasność bardzo często daje złudne poczucie „posiadania kawałka nieruchomości”. W praktyce wielu współwłaścicieli mówi: „sprzedam swoją połowę mieszkania”. Z punktu widzenia prawa to uproszczenie, które warto doprecyzować, bo sprzedaż udziału rządzi się swoimi zasadami i ma istotne konsekwencje praktyczne.
Na wstępie przypomnijmy czym jest udział we współwłasności. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział w prawie własności (np. 1/2, 1/3, 1/4). Kluczowe jest to, że nie jest to fizycznie wydzielona część rzeczy, nie jest to „konkretny pokój” czy „fragment działki”, jest to ułamek prawa do całej nieruchomości. Oznacza to, że współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy, ale w ograniczonym zakresie – wspólnie z innymi. Szerzej omawialiśmy to zagadnienie Korzystanie z rzeczy wspólnej – prawa, obowiązki i najczęstsze konflikty.
Czy można sprzedać swój udział bez zgody innych współwłaścicieli?
Na tak postawione pytanie można odpowiedzieć twierdząco. Co do zasady bowiem każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Oznacza to, że może go sprzedać, może go darować, może go obciążyć (np. hipoteką w określonych sytuacjach). Nie jest do tego potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli. To jedna z najważniejszych cech współwłasności w częściach ułamkowych – odróżnia ją od wielu innych form wspólnego majątku. Co do zasady też pozostali współwłaściciele nie mają prawa pierwokupu. W typowej współwłasności cywilnej bowiem nie istnieje ustawowe prawo pierwokupu udziału, choć mogą być wyjątki, wynikające z przepisów szczególnych (np. przy nieruchomościach rolnych), umowy między współwłaścicielami, innych szczególnych regulacji (np. w niektórych spółkach). Dlatego każdorazowo warto sprawdzić, czy nie zostały wcześniej wprowadzone ograniczenia w rozporządzaniu udziałem.
Sprzedaż udziału nie różni się formalnie od sprzedaży całego przedmiotu. W przypadku sprzedaży udziału w ruchomości (np. samochodzie, rowerze) wystarczająca jest forma pisemna i określenie wielkości sprzedawanego udziału, a w wyniku sprzedaży udziału nie dochodzi do fizycznego wydzielenia części ruchomości (np. sprzedaż udziału do 1/2 części we współwłasności dwóch rowerów nie oznacza, że nabywca kupuje jeden rower). W przypadku nieruchomości umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, przedmiotem sprzedaży jest określony udział (np. 1/2), a w wyniku sprzedaży udziału nie dochodzi do fizycznego wydzielenia części nieruchomości. W praktyce oznacza to, że nabywca wchodzi „w miejsce” dotychczasowego współwłaściciela i staje się współwłaścicielem razem z pozostałymi osobami.
W praktyce sprzedaż udziału bywa trudna. Choć bowiem prawo pozwala na swobodną sprzedaż, rynek weryfikuje tę możliwość. Udziały w nieruchomościach są zazwyczaj mniej atrakcyjne dla kupujących z kilku powodów:
- brak pełnej kontroli nad nieruchomością. Nabywca nie staje się jedynym właścicielem, lecz jednym z kilku współwłaścicieli. Oznacza to konieczność współdecydowania z innymi osobami.
- ryzyko konfliktów. Wejście w istniejącą współwłasność często oznacza wejście w już istniejące spory lub napięcia.
- ograniczone możliwości korzystania. Nowy właściciel nie ma automatycznie prawa do „konkretnej części” nieruchomości – chyba że wcześniej ustalono podział do korzystania.
- trudności w finansowaniu. Banki i instytucje finansowe niechętnie finansują zakup udziałów, co ogranicza krąg potencjalnych nabywców.
Pamiętać też trzeba, że sprzedaż udziału zwykle nie rozwiązuje problemów współwłasności. Sprzedaż udziału pozwala bowiem jednej osobie „wyjść” ze współwłasności, ale nie kończy samej współwłasności jako stosunku prawnego. Pozostali współwłaściciele nadal pozostają w relacji – tyle że z nowym współwłaścicielem zamiast dotychczasowego. W praktyce oznacza to, że problemy mogą się zmienić, ale same z siebie nie znikają, a nowy współwłaściciel może wnieść nowe napięcia lub oczekiwania. Alternatywą jest zniesienie współwłasności lub sprzedaż całej nieruchomości i podział środków. Te rozwiązania pozwalają zakończyć współwłasność definitywnie, a nie tylko „zmienić skład osobowy”.
Sprzedaż udziału we współwłasności jest prawnie dopuszczalna i nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. W praktyce jednak jest to rozwiązanie, które często okazuje się trudniejsze niż się wydaje – zarówno pod względem znalezienia kupca, jak i późniejszego funkcjonowania w ramach współwłasności.
Dlatego przed podjęciem decyzji warto rozważyć nie tylko samą możliwość sprzedaży, ale również jej skutki oraz alternatywne sposoby zakończenia współwłasności. Potzreba wiedza - zadzwoń +48 601 877 842 lub napisz
W kolejnych wpisach przyjrzymy się temu, jak znieść współwłasność oraz jak wygląda rozliczenie współwłaścicieli – czyli kto i kiedy ponosi koszty oraz jak dzieli się pożytki z rzeczy wspólnej.