Współwłasność - czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd
Jednym z najczęstszych źródeł nieporozumień między współwłaścicielami jest pytanie: czy mogę to zrobić bez zgody pozostałych? Odpowiedź niemal zawsze sprowadza się do jednego – czy dana czynność mieści się w zakresie zwykłego zarządu, czy już go przekracza.
To rozróżnienie ma ogromne znaczenie praktyczne, ponieważ decyduje o tym, czy wystarczy zgoda większości współwłaścicieli, czy konieczna jest jednomyślność.
Czym są czynności zwykłego zarządu?
To działania związane z bieżącym utrzymaniem rzeczy i jej normalnym użytkowaniem. Nie zmieniają jej charakteru, przeznaczenia ani istotnie jej wartości.
W praktyce będą to czynności konieczne do zachowania rzeczy w dobrym stanie, powtarzalne i przewidywalne, niezwiązane z istotnym ryzykiem finansowym. Przykładem czynności zwykłego zarządu są drobne naprawy i konserwacja, zawarcie umowy na dostawę mediów, opłacanie podatków i opłat eksploatacyjnych, bieżące administrowanie nieruchomością, krótkoterminowy najem (w określonych okolicznościach). W przypadku takich czynności wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (liczonej według udziałów).
Czym są czynności przekraczające zwykły zarząd?
To wszystkie działania, które mają istotny wpływ na rzecz – jej wartość, przeznaczenie lub sytuację prawną. Często wiążą się z większym ryzykiem lub długofalowymi skutkami. Typowe przykłady czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu to sprzedaż nieruchomości, obciążenie jej hipoteką, przeprowadzenie generalnego remontu lub przebudowy, zmiana sposobu korzystania (np. przekształcenie mieszkania w lokal usługowy), zawarcie długoterminowej umowy najmu, zaciągnięcie zobowiązań finansowych związanych z rzeczą. W takich przypadkach konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Trzeba jednak pamiętać, że granica nie zawsze jest oczywista. Największy problem polega na tym, że przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu tych czynności. Oznacza to, że każdą sytuację trzeba oceniać indywidualnie. Najprostszy przykład z praktyki - czy remont jest czynnością zwykłego zarządu? Tak – jeśli dotyczy drobnych napraw; raczej nie
– jeśli obejmuje generalną modernizację za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Znaczenie ma m.in. koszt w stosunku do wartości rzeczy, zakres prac, wpływ na przeznaczenie lub standard.
Powyższy podział czynności nie ma większego znaczenia w przypadku zgody wszystkich współwłaścicieli. Ale co w przypadku braku zgody? Brak porozumienia między współwłaścicielami nie zamyka drogi do działania. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a dopiero w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Inaczej jest przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W praktyce jednak oznacza to czas, koszty i dodatkowy stres.
Podział czynności na czynności zwykłego zarząd i przekraczające zwykły zarząd jest bardzo ważne. Błędna kwalifikacja czynności może bowiem prowadzić do poważnych konsekwencji takich jak nieważność dokonanej czynności, odpowiedzialność wobec pozostałych współwłaścicieli, eskalacja konfliktu. To dlatego w praktyce bezpieczniej jest – w razie wątpliwości – uzyskać szerszą zgodę niż minimalnie wymaganą.
Jak uniknąć problemów? – wskazówki praktyczne
Współwłaściciele mogą ograniczyć ryzyko sporów m.in. poprzez zawarcie umowy regulującej zasady zarządu, ustalenie, jakie czynności wymagają wspólnej zgody, określenie limitów wydatków (np. do określonej kwoty decyzja większości), bieżącą komunikację i dokumentowanie ustaleń.
Rozróżnienie między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami przekraczającymi ten zakres to fundament funkcjonowania współwłasności. W teorii brzmi prosto, ale w praktyce często budzi wątpliwości.
Dlatego kluczowe jest jedno - im większy wpływ dana decyzja ma na rzecz i interesy współwłaścicieli, tym większa powinna być zgoda co do jej podjęcia.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące swojej sytuacji jako współwłaściciela, warto skonsultować ją indywidualnie – często już na wczesnym etapie można uniknąć wielu problemów. Zadzwoń +48 601 877 842 lub napisz
W kolejnym wpisie przyjrzymy się temu, jak w praktyce wygląda korzystanie z rzeczy wspólnej – i dlaczego właśnie ten obszar najczęściej prowadzi do konfliktów.